Las 5 claves de la nueva ley hipotecaria

El año pasado, el mercado hipotecario vivió un estado de calma generalizada, a pesar de que la reactivación de precios, algo que no ocurrirá en este ejercicio y se prevé que será mucho más agitado. En 2018 está previsto que se apruebe una nueva regulación con el Proyecto de Ley de Crédito Inmobiliario y, además, muchos analistas señalan que el Euribor empezará a subir por primera vez en mucho tiempo y se apuesta porque la banca podría recibir nuevos varapalos judiciales.

En este sentido, Gastón Apraiz, director de Inverpriban, explica “A pesar de que 2018 se presentaría como un año más agitado para el sector hipotecario, ya que a día de hoy nos encontramos con un exceso de liquidez nuevamente por parte de las entidades financieras y una oferta amplia de producto para la adquisición de vivienda, podemos observar ya como algunos bancos comienzan incluso a financiar más del 80% del valor de la propiedad, olvidado los males del pasado, impulsados por la necesidad de aumentar sus beneficios a base de comisiones” y añade, “las perspectivas que manejamos es que la nueva ley hipotecaria podría restringir el acceso a la financiación por las medidas de protección a los consumidores y las nuevas trabas a la banca a la hora de afrontar impagos y tener que provisionar mayor cantidad de préstamo, teniendo que esperar entre 9 y 12 meses para reclamaciones judiciales. Estas nuevas expectativas no dejarán de ser un reto para la banca, que ya viene de sufrir varios reveces en el orden judicial por clausulas suelo, la devolución de gastos hipotecarios, etc.”.

En cuanto a la nueva legislación, su aprobación definitiva está prevista para la primera mitad del año. La normativa llega con el objetivo de implantar en el ordenamiento jurídico español las directrices europeas en la materia, aumentar la transparencia para los consumidores y dar más seguridad jurídica a la banca. Pero, ¿qué cambios acarreará la nueva ley hipotecaria? Desde Inverpriban nos dan las cinco claves:

1. Aumento de los plazos de impago antes de ejecutar una hipoteca. Hasta ahora eran tres las letras impagadas las que activaban la acción del banco, pero la nueva ley amplía ahora ese plazo a nueve meses en la primera mitad del crédito (o el 2% de impago del total del préstamo) y a 12 meses a partir de entonces (o el 4% del capital). Esto podría ser un arma de doble filo, ya que está claro que defiende y protege los intereses de los consumidores a los excesos de la banca, cuando daba por vencido los créditos con apenas un impago, pero esto podría terminar acarreando fomentar el no pagar y la consecuencia del aumento de la morosidad que repercutirá en los balances de las entidades financieras. Además, se sumaría un posible problema de colapso judicial (que ya no es poco) por la disposición transitoria de revisar los casos en procedimiento judicial abriendo nuevos plazos de alegaciones y nuevas oposiciones por parte de los consumidores.
2. Apuesta por las hipotecas a tipos fijos reduciendo así las comisiones. La nueva legislación tiene por objeto abaratar, cambiar a otro interés, o reembolso anticipado. Además, suprimen las comisiones por convertir una hipoteca variable a otra de tipo fijo a partir del tercer año (para todos los créditos vivos); mientras que los recargos por cancelación anticipada de las hipotecas variables se eliminan a partir de los cinco años o del tercero, en función de lo que se hubiera pactado. Cabe destacar, que estas disposiciones sólo serán aplicables a las hipotecadas firmadas con posterioridad a la aprobación de la ley. Esta medida podría incrementar el coste de financiación en el corto plazo, ya que si las entidades financieras no poder realizar venta cruzada, se vería obligada a subir tipos.
3. Información previa gratuita y adhesión a contratos tipo. Para evitar el desconocimiento en términos generales y que se den casos como las cláusulas suelo, la ley permitirá al usuario adherirse a un contrato básico con cláusulas fundamentales. La entidad deberá remitir en siete días ese contrato al cliente con esos datos básicos y dibujarle una estimación a futuro de sus letras en función de la evolución de los tipos de interés. Con ello, el usuario puede estimar el importe que pagará en el desarrollo del pago de la hipoteca, así como puede acudir a un notario de su elección para solventar dudas, refrendar que conoce lo que firma, siendo este trámite totalmente gratuito para el consumidor. Esta es una medida clara de protección al consumidor evitando las malas prácticas de las entidades financieras.
4. Sin gratificaciones por el número de hipotecas vendidas. El personal del sector financiero dedicado a la concesión de hipotecas deberá contar con conocimientos suficientes sobre el crédito hipotecario que están concediendo, así como deberá analizar la solvencia de los consumidores. Además, la nueva ley prohibirá a las entidades bancarias ofrecer incentivos a sus trabajadores por la venta de contratos hipotecarios.
5. No a los packs hipotecas. A partir de la entrada en vigor de la ley, se prohibirá ofrecer la venta vinculada de productos con las hipotecas, como por ejemplo seguros del hogar, salvo excepciones autorizadas por el Banco de España o si se prueba que benefician al consumidor. Es decir, no están permitidas las operaciones en las que solamente es posible contratar el préstamo hipotecario si se hace conjuntamente con una serie de productos. Pero sí están permitidas las ventas combinadas, en las que el consumidor tiene la opción de contratar por separado el préstamo o con un conjunto de productos.